住宅ローンについて：マイホームを持つ前に知っておくべきこと

2008年05月30日

人生の中で、マイホームほど高価な買い物をする機会はそう多くないのではないかと思います。
とにかく高い、というイメージは誰しもが持っていると思いますが、実際にはマイホームの建築自体にかかる費用に加えて、さまざまにかかる諸費用も出てくるため、想像以上に値が張る買い物になってしまうものです。
このような諸費用は、建築工事費といって建物自体の建築にかかる費用とは別として考えられ、別途工事費と呼ばれることが多いようです。
この別途工事費の中にはどのようなものがあるかというと、例えば家具やインテリアにかかる費用、照明、空調などにかかる費用、人によってはガスや水道を引き込むための費用などさまざまあります。

また、建物が完成したときには、建物の登記が必要ですからまた費用がかかってしまいますし、棟上げ式、地鎮祭などを行いたい場合にはさらなる出費を覚悟しなくてはいけません。
更地に新築するのではなく建て替えをするのなら、旧家の取り壊しにかかる費用や工事中に仮住まいするための費用も必要ですし、新居にかける各種保険もばかになりませんね。

一般的に、上記のような別途工事費は、マイホームにかかる全体金額のおよそ5％から15％ほどだと言われていますから、仮にマイホームが2000万円だとすると、10％で200万円。結構な金額になるということがわかりますよね。
とりあえず10％程度は準備しておくと安心できると思いますが、このような費用は現金で支払わなくてはならないものも多くありますから、いざとなって慌てないためにもあらかじめしっかり考慮しておきましょう。

よく見かける新聞広告では、頭金は必要ありませんとうたっていることがありますが、上記のような諸費用のことがありますから、ある程度まとまった金額は用意しておかなくてはならないようですよ。

2008年05月25日

いざ念願のマイホームを購入しても、長い年月の間しっかりと払い続けることができるかどうか心配になってしまう人もいると思います。
バブル崩壊以後、現在までは低金利時代と呼ばれており、預貯金に対する金利は低いのですが、住宅ローンの金利も低いため、月々の返済額が少なくて済むようになっています。
しかし、ここ数年の間で少しずつではありますが、金利は上昇傾向にあるのです。
1％や2％くらいなんてことはない、と考える方もいるかもしれませんが、そもそもマイホームの購入金額はとても大きな金額ですから、たった1％金利が上昇しただけでも返済金額が大きく増えてしまうことになりかねないのです。

固定期間選択型で短期固定タイプ、変動金利タイプを選択した人は、この金利の変動によって返済額が変わってしまうため、経済の動向が家計に影響してしまいます。
金利が下がったときはその限りではありませんが、そのようなリスクを常に抱えているということになります。
リスクをできる限り回避したいと考えるなら、長期固定型の住宅ローンを選択すると良いでしょう。
この場合は金利が変動しても返済額が変わることはありませんから、いつでも一定の金額を払い続けることになるのですが、変動金利タイプに比べて初めから若干高めの金利設定がされている場合がほとんどです。

余計なリスクを背負わないため、多少高くついたとしても固定金利を選ぶ人、この先しばらくは金利が上がることはないだろうと見当をつけて変動金利を選ぶ人、考え方によって選択はさまざまだと思いますが、このときの判断が後々の返済プランに大きく影響しますから、慎重に検討しましょう。
低金利時代、ゼロ金利時代に終わりを告げ、これからは金利がどんどん上がっていくだろうことが予想されています。
しかしどこまで上がるのか、はっきりしたことは誰にもわからないのです。
どちらにしてもしっかりと払い続けていけるよう、ある程度余裕を持った返済プランを立てるということが一番の策であるのかもしれませんね。

2008年05月20日

マイホームを購入するとき、キャッシュで購入するという人はまずいませんよね。
多くの人は長い年月をかけて少しずつ支払っていくようにローンを組み、返済プランに沿って支払いを続けていきます。
この住宅ローンの返済方法にもさまざまあり、将来的な家族構成や計画などを考慮した返済プランを選択するのが普通ですが、ときにはマイホームを購入した後になって予定外のことが起こる場合もあるものです。
そんなとき、毎月の支払額を減らすなど、すでに決定済の返済プランを変更できるとしたら、とても助かりますよね。

そのような住宅ローンを「返済額増減ローン」と呼びますが、金融機関で扱っているところもあります。
読んで字の如く、毎月支払う金額を増やすことも減らすこともできるというものです。
便利なのは、返済額を増減する期間は一定ではなく、期間を特定して増減することが可能だということです。
例えば子どもの進学、転職、引越しなど、住宅ローン以外に出費があるときはそちらを優先することができるわけです。

また、住宅ローンの種類として「貯金連動型ローン」というものもあり、これはローンを組んだ金融機関に預貯金があり、その金額が多いほど住宅ローンの金利が下がるという仕組みになっています。
ただ、金利を下げられるほどの預貯金を持っているのなら、預けていないで返済に回した方が良いでしょうから、あまり期待できるシステムではありませんね。

そのほか、「自動繰上げ機能つき住宅ローン」といって、あらかじめ金額を指定しておき、普通預金として預けた金額が指定金額を上回ったときに、その分を返済にあててくれるというものです。
多くの繰上げ返済では手数料として数万円かかってしまうので、あまり頻繁には行えず、何年かに一度百万円単位で返済する人が多いそうですが、この自動繰上げ機能つき住宅ローンは手数料がかからないという大きなメリットがあるのです。

2008年05月16日

一般的なマイホーム住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」といって金利に変化がなければ返済額が変わらないというものです。
住宅ローンは数十年にわたって支払い続けるものですから、月々の支払額が決まっていれば計画を立てやすいですよね。
ただ、初めのうちに支払う金額はそのほとんどが利息にあてられますので、元金があまり減らないという欠点も併せ持っています。
利息の金額は、借入金額に応じて決まるものですから、それが大きければ大きいほど利息も膨らんでしまいます。

毎年年末になると住宅ローンを支払っている人の元へ、住宅ローンの控除に使用できる「ローン残高証明書」というものが郵送されます。
この証明書には年末時のローン残高が記入されていますので、元金がどれくらい減ったかを知ることができるのですが、これを見てがっくり肩を落とされる肩も多いでしょう。

もっと効率の良い返済を行いたいという人におすすめなのは、「元金均等返済」という方法です。
これは月々同じ「金額」を支払うのではなく、同じ「割合」で支払うため、返済額は多くなってしまいますが、元金の減りは比較的早く、支払いが進むにつれてどんどん返済額が減っていくというものです。
先ほどの毎月同じ金額を支払う元利均等返済で支払う総額よりも、元金均等返済の方がトータル的に少ないという大きな利点がありますよ。
ただ、民間の金融機関ではこの方法が取り扱われていないことがありますから、元金均等返済で支払いをしたいと考えている人は、あらかじめ取扱いがあるかどうかを確認すると良いでしょう。

しかし実際は、マイホームの返済以外にもさまざまな出費がありますから、毎月の返済額を少しでも減らしたいと考え、元利均等返済を選択する人がほとんどのようです。

2008年05月10日

マイホームを購入するほとんどの人が住宅ローンを利用すると思いますが、実際にどの程度まで借りることが可能なのでしょうか。
多くの金融機関では、借り手の年収で借入金額の上限を設定しているそうです。
また、マイホームのための一般的な住宅ローンでは、年間返済額の目安として年収400万円以上で年収の35％となっています。
例えば、年収が600万円である人の年間返済額の上限は、210万円ということになりますね。
しかし、年収のほぼ3分の1が支払いに消えてしまうとなると、生活ができなくなってしまいますよね。
ですから、借りられる金額の上限いっぱいまで借りることはせず、自分でどの程度までなら返済できるかを考えて制限することをおすすめします。

一般的に、生活に影響のない範囲で返済に回すことができると言われている金額は年収の15％から25％程度で、年収にこの％をかけて12ヶ月で割れば、月々どのくらい返済することになるか計算することができますよ。
先ほどの例で計算してみますと、年収が600万円ですから、間を取って20％をかけたとしましょう。
そうすると120万円を年間で支払うということになるわけです。
120万円を12ヶ月で割ると1ヶ月10万円になりますから、毎月10万円以内の支払いになるような住宅ローンを組むと、生活に支障なく返済することが可能ということです。

また、現在の住居が賃貸マンションならば、毎月支払っている家賃から住宅ローンの借入金額を考えることもできます。
例えば家賃が10万円だとすると、マイホームを建てれば家賃を払う必要がなくなるわけですから、そのまま返済に回すことができますよね。
ただ、マイホームを所有するとなると、固定資産税など、賃貸物件では発生しない費用が出てきてしまいますので、そのあたりもしっかり頭に入れておきましょう。

2008年05月09日

マイホームを購入するための予算を決めるとき、自分たちの貯金や年収などのほかに住宅ローンでどのくらい借りることができるかを知る必要がありますね。
その金額がわかるなら、頭金としてどのくらい用意できるかを考え、全体の購入金額を算出することができます。

特に新築のマイホームは高い買い物になってしまいますし、いろいろ細部にわたってこだわりたい場合もあるでしょう。
妥協をしない家作りはかなりの費用をかけなくてはできません。
住宅ローンでそれだけのお金を借りるとなると、かなり長期に渡って返済していかなくてはなりませんね。
月々どのくらい返済するかということは、それぞれの借入金額や購入金額などによって違ってきますが、金利によっても変化します。
一般的に、返済期間が長い、金利が低い、借入金額が少ないという条件が揃えば、返済金額は割と低く設定することが可能になります。

住宅ローンで1000万円を借りたとしましょう。
金利は3％、返済期間は10年とします。
そうすると、毎月返済する金額は10万円前後になってしまいますが、この返済期間を30年に延ばした場合では4万円前後にまで下がるのです。
ただ、月々の支払いを安く抑えた分、支払い総額は増えてしまいます。
先ほどの例で計算してみると、返済期間が10年の場合は総額1160万円、30年になると1520万円にも膨れ上がってしまうのです。
いずれにしても、多くの会社では現在60歳で定年となりますから、できるだけ定年までにはローン返済を終えられるようなプランを設定したいものです。

また、月々の返済額を抑えるため、ボーナスで大きな金額を支払うという方法を選ぶ人もいるようです。
しかし、そもそもボーナスとは景気が良くなければ金額も上がりませんから、たくさんもらえた場合は良いかもしれませんが、その逆の場合は支払いで苦しい思いをしなくてはならないことも考えられるので、リスクを伴うことになります。
そうしたリスクを回避するために、ローン返済にはボーナス払いを組み込まないという人は多いそうです。

関連リンク⇒住宅ローンの借り換えについて

2008年05月08日

マイホーム購入時に考えなければいけないことは、まず何より先に費用面のことでしょう。
予算はどのくらいか、どこまでの家なら買うことが可能か、そういったことをまず決めなくてはいけません。
また、予算が決まったら今度は頭金として必要な金額を考え、毎月のローン返済金額なども含めてしっかり計画を立てるようにしましょう。

ほとんどの場合、資金の一部として住宅ローンを利用することになると思いますが、実はマイホーム購入にかかる費用のすべて、つまり全額を借り入れるという人は少ないのです。
多くの場合、借り入れは購入金額の80％程度に抑えられており、残りの20％は現金で支払っているようです。
これは非常に賢い方法で、ローンの金額を減らすことでその分毎月の返済額を低く設定することができるようになりますから、長い返済期間を安全で安心して過ごすことができるよう、ぜひおすすめしたいと思います。
一般的には、やはり購入金額の20％程度は現金で用意した方が良いとされています。

さらに頭金のほか、現金で支払わなければいけないものに火災、地震などの各種保険や税金、登記にかかる費用などがあります。
具体的な金額はそれぞれのケースによって違うのですが、一般的な目安としてはマイホーム購入金額の5％から10％程度だと言われています。
余談ですが、新築でマイホームを建てる場合にかかる諸費用よりも、すでにある中古住宅を購入する場合にかかる諸費用の方が高いそうですよ。意外ですよね。

最終的に準備しておいた方が良いとされる現金は、マイホーム購入金額の25％から30％となり、4000万円のマンションを購入しようとするときには頭金として800万円、諸費用として2％で200万円、合計で1000万円の現金を用意しなくてはいけないということになります。
これからマイホームを建てようとしている方は、あとでこんなはずではなかったと金策に走り回るはめにならないよう、しっかりと計画しましょう。

関連リンク⇒FXのはじめ方